Real Estate tra scenario macroeconomico e sostenibilità.

Real Estate Innovation Lab

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Ci troviamo durante il periodo più rapido e intenso di aumento dei tassi di interesse della storia. Il deterioramento del quadro macroeconomico di recessione e inflazione non consente ancora piena visibilità sulla dinamica delle decisioni di policy del prossimo anno, e regna quindi l’incertezza. Il real estate può trovare un posto di rilievo nella crescita economica e nei portafogli degli investitori grazie alla sua capacità di creare valore, offrire protezione contro i rischi estremi e alla sua storica capacità di protezione dall’inflazione. Si è svolta il 20 settembre l’Annual Conference, del REInnovation Lab di SDA Bocconi School of Management e Confindustria Assoimmobiliare dal titolo “Uno, nessuno, centomila”. L’evoluzione del real estate tra (nuove) esigenze e strategie di investimento. L’iniziativa è stata occasione di celebrazione della Graduation della classe REInnovation Academy 2022-2023 e un’ occasione di confronto tra tante anime del real estate rappresentate dai Chief dei Partner Lab e Academy, ricercatori e gli studenti che si sono laureati in presenza e hanno partecipato in via esclusiva all’iniziativa.  AVALON - CACEIS BANK ITALY BRANCH - CBRE - CONFINDUSTRIA ASSOIMMOBILIARE – DEA CAPITAL – DILS - GENERALI REAL ESTATE – GWM ASSET MANAGEMENT– KROLL ADVISORY - PIMCO PRIME REAL ESTATE – PRELIOS - RISANAMENTO - SENSIBLE CAPITAL – YARD REAAS - ZENITH SERVICE  sono le Aziende Partner Academy che per l'edizione 2022-2023 hanno investito nel talento di giovani di diverse discipline con l'intento di accelerare in modo evoluto e sostenibile la loro carriera nel mondo del real estate.

I top manager hanno dato un contributo fondamentale al dibattito discutendo i pilastri progettuali derivanti dall’attività di ricerca del REInnovation Lab, discutendo i trend di cambiamento del real estate e coinvolgendo i partecipanti all’incontro con le loro esperienze professionali. Ecco il fantastico elenco del C-Suite delle aziende Partner Lab e Partner Academy che si sono alternati nei Forum: Giuseppe Amitrano (CEO DILS), Emanuele Bellani (CEO Yard REAAS), Matteo Callegari (Head of Research Confindustria Assoimmobiliare), Manfredi Catella (CEO COIMA Sgr), Federico Chiavazza (Partner Avalon Real Estate), Barbara Cominelli (CEO JLL Italy), Stephen Coticoni (CEO BNP Paribas Real Estate Advisory Italy), Alessandro Mazzanti (Presidente non esecutivo CBRE Italy), Maurizio Negri (Senior Partner PRAXI), Roberto Nicosia (CEO Colliers International), Pietro Pellizzari (CEO Wikicasa), Barbara Polito (Head of Asset Management GWM Group), Victor Ranieri (Country Head Italy Casavo), Umberto Rasori (CEO Zenith Service), Paola Ricciardi (Managing Director, Country Head Italy, Kroll Advisory), Silvia Rovere (Presidente Poste Italiane), Joachim Sandberg (Head of Italy Cushman & Wakefield), Donato Saponara (Head of South & West Europe PIMCO Prime Real Estate), Claudio Scardovi (Partner Deloitte), Giorgio Solcia (Managing Director CACEIS), Lia Turri (Partner PWC Italia, Real Estate Leader). I panel dei Chief sono stati preceduti dai saluti istituzionali dell’Associate Dean for Research di SDA Bocconi School of Management, Paola Cillo, e si sono alternati a interventi di Andrea Sironi, Presidente del Gruppo Assicurazioni Generali e Presidente dell’Università Bocconi, Alessandro Gavazza, Professor of Economics LSE, Enrico Moretti, Professor of Economics U.C. Berkeley, e Francesco Zollino, Senior researcher Banca d’Italia, in rappresentanza del Comitato Scientifico del REInnovation Lab. Ulteriori momenti di riflessione sono intervenuti tramite gli interventi di Paola Cillo e Rossella Cappetta, entrambe Professoresse al Dipartimento di Management e Tecnologia dell’Università Bocconi, Alessia Bezzecchi Associate Professor of Practice SDA Bocconi School of Management e Andrea Beltratti, Professore al Dipartimento di Finanza Università Bocconi.

La giornata si è conclusa con la proclamazione della classe 2022-2023 con il saluto da parte di Giampaolo Gabbi, Associate Dean della Divisione Corporate Custom Program di SDA Bocconi School of Management, Silvia Rovere, madrina della REInnovation Academy, Andrea Beltratti e Alessia Bezzecchi, Direttori del REInnovation Lab&Academy, che hanno evidenziato come il progetto formativo sia un esempio concreto di sostenibilità sia da parte delle aziende Partner Academy, che investono nel futuro di giovani talenti offrendo loro un percorso formativo presso la SDA Bocconi School of Management e facendo proseguire la formazione direttamente nelle rispettive aziende nella fase Learning by doing, sia da parte dei Partner Lab che oltre a stimolare l’innovazione tramite la ricerca, condividono con degli interventi diretti con la classe le loro best practice maturate sul campo.

 

Le ricerche del REInnovation Lab. Dopo aver analizzato nelle passate edizioni le determinanti del valore globale delle zone OMI in Italia, sulla base soprattutto dei dati regionali e comunali su elementi legati al valore economico, ambientale e sociale, le attività di ricerca hanno quest’anno potuto sfruttare i nuovi dati resi disponibili dal Data Partner del REInnovation Lab, Wikicasa. Oltre 30.000 dati sugli annunci hanno consentito di studiare mediante un modello econometrico le determinanti del prezzo richiesto sui vari segmenti del mercato residenziale, evidenziando per la prima volta in modo puntuale il contributo delle varie componenti. I dati sono stati analizzati per un campione di 12 città capoluogo italiane (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Palermo, Roma, Napoli, Siracusa, Torino) nel periodo 2020-2023 e hanno illustrato le differenze locali oltra alla dinamica temporale, che ad esempio mostra una crescente rilevanza della classificazione energetica nelle aspettative dei venditori nel corso del tempo: il differenziale tra classe energetica A o B e classe energetica F o G era pari a €361 al metro quadrato nel 2020 (il 14% del prezzo medio richiesto) per giungere a €560 nel 2022 (il 21% del prezzo medio). La classificazione energetica ha un valore che varia inoltre tra le varie città: è pari in media a €570 ma raggiunge punte di €628 a Milano (il 14% del prezzo medio in città) e €733 (il 23% del prezzo medio) a Roma. I risultati mostrano anche l’importanza di elementi come portineria e giardino stato manutentivo che evidenziano la dinamica del contributo marginale delle singole caratteristiche del post-COVID maggiormente favorevoli per l’abitazione più sostenibile (meno energivora e con maggiori servizi). Per la prima volta, il Lab ha potuto creare un indice dei prezzi per l’Italia (intesa come media tra le città analizzate) e per le singole città, che spiega la dinamica del comparto meglio di quanto possano fare i prezzi medi, influenzati da elementi di eterogeneità delle caratteristiche degli immobili i cui annunci sono registrati da Wikicasa. Ad esempio, per il terzo trimestre del 2023 il valore medio dei prezzi richiesti dai venditori è in discesa rispetto alla media del secondo trimestre, ma soprattutto a causa di una diminuzione della qualità offerta sul mercato, dal momento che l’indice di prezzo edonico, robusto alle variazioni delle caratteristiche dell’offerta, presenta un lieve aumento.

 

Real estate investment e sostenibilità. L’incertezza dello scenario macroeconomico costituisce un importante elemento di riduzione delle transazioni nel comparto commerciale, scese a seconda delle stime tra il 60% e il 70%, ma un altro elemento importante è dato dai costi necessari per perseguire gli ambiziosi obiettivi sulla sostenibilità, che non sono neanche pienamente chiari, e rischiano di creare nei prossimi anni importanti quantità di stranded asset. Nonostante tutto, il momento è molto diverso dal 2008, anno in cui il settore immobiliare aveva un andamento simile ad oggi, anche grazie ad un rallentamento globale che non è, almeno al momento, una vera e propria recessione.  La finanza può essere un importante elemento per consentire la ripresa del settore e quindi dell’economia, specialmente dopo una lunga fase in cui il credito viene offerto non solo più dal sistema bancario ma anche da una serie di strumenti alternativi come i fondi di debito privato, di private equity e le cartolarizzazioni.

Corporate, real estate e criteri ESG. L’assistenza ai clienti richiede strumenti sempre più sofisticati e una costante vicinanza, necessarie per capirne le esigenze individuali, che sono sempre più frequentemente legate alla sostenibilità e ai criteri ESG. Un compito rilevante del settore dell’asset management è proprio quello di creare prodotti di investimento, e quindi opportunità per l’economia reale, che siano interessanti per investitori retail e istituzionali sempre più interessati all’impatto globale delle loro scelte finanziarie. Proprio il cambiamento delle preferenze crea enormi opportunità per il settore, e consente agli operatori di creare valore anche in presenza di un aumento dei tassi di interesse quali quello a cui assistiamo in Italia.  Tra gli effetti della sostenibilità, è rilevante la responsabilità sociale delle imprese che devono tenere conto degli stakeholder e non solo degli shareholder nelle loro scelte generali, e in particolare per quelle di corporate real estate. Proprio la spontanea volontà delle aziende è un elemento importante che deve assistere una politica pubblica indirizzata al bene comune anche mediante ulteriori vincoli posti al sistema privato ma in grado di creare valore globale.

Regolamentazione: minaccia o opportunità per il real estate? Il panel ha condiviso che la regolamentazione è un aspetto positivo per il mercato, soprattutto per quanto riguarda il tema dei dati e della tecnologia. Una proliferazione autonoma di tecniche di raccolta dati rischia di creare pesanti asimmetrie internazionali e può creare danni a molte economie. In questo quadro, l’Italia ha molte opportunità che non sono ancora pienamente sfruttate, sia a livello di singoli segmenti, basta pensare a logistica e data center, sia a livello macroeconomico. Un approccio esclusivamente dirigistico e pubblico non è però in grado di dare le risposte necessarie, né a livello di regolamentazione né a livello di politica economica, si pensi ad esempio alle grandi richieste della nuova regolamentazione sulle case green e alla necessità di aiutare le famiglie (che in Italia sono al momento le uniche vere protagoniste del real estate residenziale) per raggiungere risultati che chiedono forzatamente un’azione collettiva e pubblica.

Dati, tecnologia e il nuovo paradigma del real estate. Il nuovo paradigma del real estate può essere sintetizzato nella dizione “real estate as a service”, e questo nuovo approccio richiede una visione che include i dati e la tecnologia al centro del processo di creazione di valore. Varie aziende e vari settori hanno approcci diversi alla tecnologia, in qualche caso acquistando software e algoritmi e concentrandosi sull’interpretazione progredita dei dati, in altri casi ponendosi come fornitori di machine di calcolo. Ma nell’ambito dei servizi il nuovo paradigma richiede in primo luogo la comprensione delle nuove esigenze, che variano tra settori e sempre di più possono essere percepite solo con una deguata conoscenza del business model degli utilizzatori del real estate. Questo nuovo paradigma può essere aiutato da una impostazione che non guarda più al real estate come a uno stock, un importante pezzo di patrimonio che deve essere acquistato e mantenuto nel lungo periodo.

Rigenerazione urbana e i nuovi modelli dell’abitare. Esiste una certa asimmetria di comportamento tra investitori italiani e investitori internazionali attivi in Italia, in buona parte riconducibile a un tema di scala di attività (una maggiore scala consente di sopportare i costi fissi necessari per investimenti in ricerca) ma anche dovuta a diversità culturali. Del resto, è illusorio pensare che l’apporto alla crescita possa venire dagli investitori internazionali: una start-up richiede l’equity dei proprietari, e quindi devono essere gli italiani, in primo luogo, a dare l’esempio mediante una allocazione del patrimonio in forme nuove e più efficienti. Nell’elenco degli investimenti a maggiore redditività complessiva, spicca la rigenerazione urbana, in grado di migliorare la qualità della vita ma anche di creare occasioni di creazione di valore economico e generare esternalità positive per tutti.

Conclusioni: i Chief del real estate sono consapevoli di difficoltà notevoli, sospese tra tassi di interesse, regolamentazione, necessità di far quadrare i bilanci e nuove tendenze demografiche, ma sono anche coscienti delle opportunità dell’Italia che in questa crisi, a differenza di quanto accadde 15 anni fa, colpisce il nostro paese come tanti altri. I vari panel hanno in qualche modo fornito una visione particolarmente importante sul ruolo della finanza per la crescita economica complessiva e per il real estate: strumenti di finanziamento nuovi consentono una maggior diversificazione delle fonti di raccolta, e il costante contatto con gli investitori istituzionali aiuta la catena del valore del real estate a comprendere le esigenze di sostenibilità e a tradurle in pratica. Occorre fare presto e sfruttare l’occasione prima di un aumento degli stranded asset, e la regolamentazione e la politica economica ha un ruolo più essenziale che mai: coinvolgere il settore privato nelle scelte necessarie con la collaborazione tra pubblico e privato per raggiungere gli obiettivi può aiutare a creare valore sostenibile e a trasformare le apparenti sfide di aumento del costo in opportunità di aumento dei ricavi e del valore complessivo.

 

PARTNER REINNOVATION LAB

BNP PARIBAS REAL ESTATE, CBRE, COLLIERS INTERNATIONAL, CUSHMAN & WAKEFIELD, DELOITTE, DILS,  GENERALI REAL ESTATE, JLL, KROLL, PWC, WIKICASA.

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