Real Estate e banche, la rivoluzione passa dalla cartolarizzazione

Il mercato delle cartolarizzazioni immobiliari in Italia continua la sua rapida espansione. In soli dodici mesi, il numero di società veicolo (SPV – Special Purpose Vehicles) finalizzate alle cartolarizzazioni immobiliari è cresciuto del 40%, passando da 47 a 66, mentre la dimensione complessiva del segmento ha ormai superato i 3,5 miliardi di euro, (vs. 2,5 miliardi di euro del 2024 con un incremento del 40%). Questi sono alcuni dei dati presentati nel corso del convegno “Real Estate Securitisation for Real Estate Evolution in Banking”, giunto alla sua seconda edizione e organizzato da Zenith Global, leader italiano nelle operazioni di finanza strutturata, con il contributo scientifico di SDA Bocconi e in partnership con Deloitte.

“Le cartolarizzazioni immobiliari sono uno strumento ad alto impatto per il sistema finanziario. Il caso analizzato, relativo all’operazione di cartolarizzazione di asset non strumentali di uno dei principali gruppi bancari italiani, dimostra come, in un contesto europeo caratterizzato da crescenti pressioni patrimoniali e trasformazioni strutturali nel settore bancario, sia possibile generare valore per tutti gli stakeholder – dalle banche agli investitori istituzionali, dalle corporate alle istituzioni finanziarie – attraverso operazioni che coniugano efficienza, flessibilità e rafforzamento del capitale. La gestione attiva di asset con sottostante immobiliare, resa possibile grazie a strutture evolute di deconsolidamento, consente infatti di ottimizzare la performance liberando risorse preziose per la crescita. Un ringraziamento particolare va a Zenith Global per il contributo determinante nella diffusione della conoscenza, attraverso l’organizzazione del RES 4 – Revolution in Banking, e per il ruolo di best practice riconosciuta nel mercato, in qualità di leader in operazioni di cartolarizzazione immobiliare al servizio di una finanza più solida, trasparente e sostenibile,” hanno commentato Andrea Beltratti e Alessia Bezzecchi di SDA Bocconi School of Management, Direttori Scientifici del progetto di ricerca Real Estate Securitisation per Zenith Global.

Alessia Bezzecchi

Andrea Beltratti

La seconda edizione dell’evento ha avuto un particolare focus sul mondo bancario, sulla sua interrelazione con il Real Estate e su come le cartolarizzazioni possono rappresentare un valido strumento per la gestione attiva del bilancio, l’efficientamento patrimoniale e il contenimento del rischio. Grazie a questo strumento, infatti, le banche possono trasferire con immobili sottostanti, immobili acquisiti a seguito di escussioni, ecc.) a una SPV. Un’operazione che permette il deconsolidamento dal bilancio dell’attivo immobiliare, liberando capitale e migliorando gli indici patrimoniali.

Le cartolarizzazioni immobiliari sono uno strumento finanziario che prevede il trasferimento della proprietà di immobili di qualsiasi tipologia in favore di una società veicolo (SPV). Questa società rende disponibile sul mercato obbligazionario titoli rappresentati da flussi di cassa derivanti dalla gestione degli asset acquistabili da investitori.

I vantaggi sono molteplici: una governance più snella con una gestione diretta da parte dell’investitore e minori tempi di realizzazione dell’operazione. Inoltre, gli asset e il passivo costituiscono un patrimonio separato e segregato all’interno della società, tutti i proventi derivanti dalla valorizzazione degli attivi immobiliari vengono interamente destinati al rimborso degli obbligazionisti.

“Il mercato delle cartolarizzazioni immobiliari sta entrando in una nuova fase di maturità,” ha dichiarato Umberto Rasori, CEO di Zenith Global. “Come Zenith Global siamo stati i primi a comprendere le grandi potenzialità di questo strumento e abbiamo accompagnato con la nostra attività la crescita di un mercato che nel prossimo futuro vedrà importanti evoluzioni, come ad esempio la smaterializzazione dei titoli ABS attraverso la tokenizzazione. Oggi gestiamo circa 40 operazioni attive, con impegni sottoscritti dagli investitori per circa €2,3 miliardi, confermando il nostro ruolo di leadership con una quota di mercato superiore al 60%.”

Umberto Rasori

“Una nostra indagine indirizzata ai principali istituti di credito attivi nell’immobiliare italiano ha evidenziato che le banche hanno cominciato a muovere i primi passi partecipando ad operazioni di cartolarizzazione immobiliare 7.2. La familiarità con lo strumento si sta via via consolidando e oggi circa il 40% degli istituti di credito intervistati è stato coinvolto in operazioni di cartolarizzazione immobiliare, e in prevalenza mediante la forma tecnica del classico finanziamento ipotecario,” ha dichiarato Angela D’Amico, Partner e Real Estate Sector Leader di Deloitte. “Pur in un contesto di profonda evoluzione del mercato del credito verso modelli più diversificati, le banche ricoprono ancora un ruolo di assoluta centralità e l’ulteriore sviluppo delle cartolarizzazioni immobiliari potrà certamente beneficiare di un incremento del loro livello di coinvolgimento. Nonostante alcuni operatori del settore bancario evidenzino alcuni elementi di incertezza legati all’aspetto regolamentare e alla gestione del rischio, complessivamente le aspettative degli operatori per il futuro sono molto positive.”

Il convegno

Il convegno, che si è svolto presso l’Auditorium Ferrero di SDA Bocconi, ha visto Paola Cillo, Associate Dean della Divisione Ricerca di SDA Bocconi, aprire i lavori illustrando come innovazione tecnologica e digitalizzazione siano leve imprescindibili per la creazione di valore nel settore immobiliare e finanziario.

Umberto Rasori, Amministratore Delegato di Zenith Global, ha poi sviluppato un un focus sulle nuove frontiere finanziarie e la tokenizzazione, temi centrali per la futura crescita del mercato.

Andrea Beltratti Academic Director Executive Master in Finance, Full Professor of Finance dell’Università Bocconi, ha approfondito le implicazioni per il mondo bancario, evidenziando le sfide e le opportunità per gli istituti finanziari nell’integrare le cartolarizzazioni immobiliari nei modelli di business.

Angela D’Amico, Partner at Deloitte Financial Advisory, Real Estate Sector Leader ha illustrato i dati di mercato più recenti, confermando la forte crescita e le aspettative positive degli operatori.

Diego Bortot, Chief Asset Management di Zenith Global, ha presentato la struttura e le regole di funzionamento delle cartolarizzazioni immobiliari, anticipando i temi della tavola rotonda finale.

Angela D’Amico

Diego Bortot

Case study: la più grande cartolarizzazione immobiliare mai registrata in Italia

Moderata da Alessia Bezzecchi, Program Director Executive Master in Finance, Professore associato di SDA Bocconi di Practice Corporate Finance & Real Estate e Co-Director REInnovation Lab, la tavola rotonda ha visto l’intervento di protagonisti del settore che si sono confrontati su un particolare case study: la più grande operazione di cartolarizzazione immobiliare mai registrata nel nostro Paese. L’operazione, annunciata nel dicembre 2024, ha infatti visto la cessione - tramite cartolarizzazione - di oltre 300 immobili “ad uso non strumentale” detenuti da Banco Bpm per un valore di circa 300 milioni di euro.

A confrontarsi sono stati i protagonisti dell’operazione: Steve Lennon (Phoenix Asset Management), Edoardo Lombella (Banco BPM), Annalisa Santini (Ashurst) e Diego Bortot (Zenith Global).

Steve Lennon

Edoardo Lombella

Annalisa Santini

Il caso presentato ha coinvolto investitori istituzionali di rilievo e rappresenta un esempio emblematico che ha contribuito a rafforzare il ruolo delle cartolarizzazioni immobiliari come strumento chiave nel mercato real estate italiano.

SDA Bocconi School of Management