Teoria in pratica

Il verde giova al real estate

Le strategie di sostenibilità nel settore immobiliare impattano in maniera favorevole sia sul ROE sia sul ROA. Inoltre, le aziende dovrebbero puntare maggiormente a coinvolgere tutte le persone su cui le decisioni interne impattano 

Il contesto

La discussione sul riscaldamento globale sta permeando tutto il mondo del business, tanto da rendere le informazioni sulle performance aziendali in tema di sostenibilità (ESG) un elemento strutturale di orientamento nelle scelte di investimento. Il settore immobiliare non pare certo sfuggire a questa tendenza, visto che gli edifici non residenziali contribuiscono con oltre l’8-9 per cento all’emissione di combustibili fossili nel mondo. Da questa evidenza, connessa alla maggiore sensibilità degli investitori sul tema del cambiamento climatico, è scaturita un’accelerazione degli investimenti in nuovi edifici green e nell’ammodernamento di quelli concepiti in modo tradizionale.  

Ma gli investimenti totalmente sostenibili migliorano le performance finanziarie? La risposta non è scontata e anzi rimane ancora una questione irrisolta. Le società di investimento immobiliare vanno infatti incontro a costi e benefici nello sviluppo di immobili green, ma l’impatto sui risultati operativi non è del tutto chiaro. Se, da un lato, una migliore performance sul piano della sostenibilità può condurre a un rafforzamento della performance finanziaria, è anche vero che l’investimento iniziale in un immobile green è maggiore. L’implicazione principale è che i manager delle società immobiliari (Real Estate Investment Trusts-REITs) non dispongono di una chiara linea di indirizzo sulla effettiva convenienza di questi investimenti.  

La ricerca

Per colmare il gap, di recente è stata condotta una ricerca una ricerca finalizzata a valutare l’impatto delle componenti del GRESB, benchmark di riferimento per gli indicatori ambientali, sociale e di governance (ESG) nel settore immobiliare, offrendo una prospettiva complessiva sull’integrazione degli obiettivi ESG nella strategia di business.

 

A livello più generale, l’obiettivo che ci si è posti è stato analizzare il legame tra l’investimento green e la performance operativa per 50 REITs europei quotati, facendo così luce sul tipo di investimenti sostenibili che possono condurre a una migliore performance operativa.

L’orizzonte temporale dei dati analizzati è stato di 5 anni (2012-2016), alla luce della modifica nella metodologia di raccolta dati per il GRESB rating implementate nel 2011.

I risultati evidenziano il positivo impatto del rating GRESB sia sul ROE sia sul ROA, più o meno nella stessa misura, anche se una tale relazione non è emersa in due delle sue componenti: MP (Management and Policy) e IM (Implementation and Measure). Ciò suggerisce che l’approccio di gestione al portafoglio d’investimento o di relazione con gli stakeholder non può essere considerato in una logica stand alone rispetto alle attività di esecuzione e di misurazione dei risultati del portafoglio stesso, in quanto le due dimensioni di analisi, MP e IM, sono tra loro strettamente correlate. Nonostante questa prime considerazioni, dall’analisi delle dimensioni di aspect score, parte del sistema GRESB e orientate a valorizzare singole questioni ESG, sono emersi elementi che, individualmente, hanno valore empirico statisticamente rilevante. In particolare, le attività di Stakeholder Engagement (SE) hanno un impatto significativo sia sul ROA sia sul ROE, suggerendo che quelle aziende disposte a investire in formazione sui temi della sostenibilità, in indagini sul livello di soddisfazione dei dipendenti nonché in sicurezza e salute e nell’impegno con le comunità locali, ottengono performance operative superiori in confronto alle altre società del settore.

 

Conclusioni e implicazioni

Le scelte green possono effettivamente rafforzare le performance operative e il rating GRESB appare un indicatore di significativa rilevanza, da tenere in considerazione quando si disegnano le strategie top-line e si costruisce il portfolio di investimenti; e lo è anche l’engagement degli stakeholder, che fa chiaramente emergere il crescente ruolo delle persone all’interno e all’esterno delle organizzazioni.


In misura più ampia, i risultati relativi a quest’ultima dimensione dimostrano, con evidenza, che a fare la differenza nelle performance di un’impresa, a prescindere il suo contesto geografico o settoriale, è proprio il coinvolgimento di tutte le persone su cui le decisioni impattano. Gli stakeholder hanno un ruolo chiave nel contesto aziendale, in quanto possono facilmente sostenere o opporsi alle iniziative promosse, influendo così sul successo del progetto, quindi sulle performance operative di un’azienda. Pertanto, coinvolgere attivamente gli stakeholder nei processi decisionali a loro rilevanti permetterà all’impresa di raggiungere risultati operativi superiori rispetto al settore. Ben vengano, quindi, investimenti in formazione sui temi della sostenibilità, ricerche sulla soddisfazione dei dipendenti, attenzione ai temi di salute e sicurezza, con azioni concrete, nonché iniziative che coinvolgano attivamente le comunità locali.

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