Cartolarizzazioni immobiliari 7.2: un nuovo strumento per il Corporate Real Estate?

Con l’operazione di cartolarizzazione immobiliare di Coop Alleanza 3.0, il mercato del real estate in Italia esplora nuove frontiere di innovazione finanziaria. Questa operazione ha trasformato un portafoglio di immobili non core del valore di 50 milioni di euro in una risorsa liquida, consentendo all’azienda di accedere a nuovi capitali e mantenere un coinvolgimento nei ricavi futuri. Un passo significativo in un contesto caratterizzato da un’evoluzione normativa e da crescenti sfide nel mercato del credito.

Le cartolarizzazioni immobiliari in Italia hanno registrato una notevole crescita anche grazie a importanti sviluppi normativi. L’introduzione della possibilità per i veicoli di cartolarizzazione di acquistare direttamente beni immobili e mobili registrati (Legge di Bilancio 2019) e l’affermazione del principio di segregazione patrimoniale (Decreto Crescita 2019) hanno segnato una svolta cruciale. Questi cambiamenti, insieme a ulteriori chiarimenti fiscali forniti nel 2021, hanno dato impulso a un mercato, noto come mercato di cartolarizzazioni immobiliari 7.2 richiamando l’articolo rilevante della legge, che, dal 2021, ha quintuplicato il numero di veicoli costituiti, raggiungendo un valore complessivo stimato di 2,8 miliardi di euro.

Parallelamente, il mercato immobiliare commerciale in Italia sta affrontando sfide significative. Il volume di finanziamenti bancari tradizionali al settore Commercial Real Estate (CRE) ha mostrato una contrazione dell’esposizione bancaria del 16% negli ultimi anni, con una riduzione del Loan-to-Value (LTV) medio applicato e una crescente difficoltà di accesso al credito per gli operatori. Inoltre, nel triennio 2024-2026, si stima che circa il 16% del debito CRE europeo in scadenza – equivalente a un gap di circa 90 miliardi di euro – non troverà rifinanziamento nei tradizionali canali bancari. In Italia, questo fenomeno interesserà circa l’11% dei crediti in scadenza.

Queste dinamiche rendono le cartolarizzazioni immobiliari una soluzione sempre più interessante, offrendo una valida alternativa per colmare il divario tra domanda e offerta di finanziamento, favorendo l’accesso a nuovi capitali attraverso strutture innovative e flessibili.

La cartolarizzazione immobiliare di Coop Alleanza 3.0 ha coinvolto asset retail non strategici e una struttura finanziaria articolata su quattro classi di rischio (VAT, senior, mezzanine, junior). I principali attori sono stati: Coop Alleanza 3.0: venditore degli asset e investitore nelle tranche mezzanine e junior; Real Estate SPV Project 2203 S.r.l.: veicolo di cartolarizzazione; Banca Ifis: arranger e sottoscrittore dei titoli senior; Zenith Global SpA: asset manager e master servicer.

L’innovazione di Zenith Global ha giocato un ruolo cruciale, garantendo un’efficiente gestione degli asset sottostanti e la tutela degli investitori. La sua doppia funzione come asset manager e master servicer ha ottimizzato i flussi finanziari e supportato strategie di valorizzazione mirate.

Questo strumento si distingue per la sua flessibilità per diversi motivi. In primis, la struttura finanziaria diversificata grazie all’emissione di titoli con classi di rischio differenti; in secundis, l’accessibilità dello strumento finanziario per attori eterogenei con potenziale coinvolgimento contestuale di fondi di private equity, investitori istituzionali e sviluppatori; in terzo luogo, l’ampia gamma di asset class che include l’applicazione a residenziale, commerciale, logistica e settori alternativi come i data center. L’operazione evidenzia come le cartolarizzazioni immobiliari possano offrire soluzioni strategiche per le aziende sia grazie all’accesso immediato a capitali per finanziare il core business, sia per l’ottimizzazione fiscale. Il mantenimento del controllo sugli asset, infine, favorisce decisioni strategiche di lungo termine.

La cartolarizzazione di Coop Alleanza 3.0 rappresenta un esempio concreto del potenziale trasformativo di questo strumento nel contesto italiano. Con un mercato sempre più complesso e competitivo, le cartolarizzazioni immobiliari possono diventare un pilastro fondamentale per la finanza e il Corporate Real Estate, favorendo innovazione e crescita sostenibile.

Il tema della cartolarizzazione immobiliare quale fattore abilitante la creazione di valore per i diversi stakeholder e quale strumento evolutivo del settore real estate sarà discusso in SDA Bocconi mercoledì 18 giugno nella seconda edizione di RES 4 REVolution in Banking Forum.