Dal grande evento alla rigenerazione urbana sostenibile: la valorizzazione immobiliare di Arexpo

Una trasformazione radicale del paesaggio urbano, con flussi enormi di investimenti e di persone concentrati in un periodo di tempo limitato: questo è molto spesso l’impatto di grandi eventi come Olimpiadi o Esposizioni universali sulle location di riferimento. Quando cala il sipario, però, inizia un’altra partita: evitare il deterioramento dei siti e delle infrastrutture, fare sì che il processo di rigenerazione continui all’insegna della sostenibilità. Non si può improvvisare, serve un’adeguata pianificazione da parte delle istituzioni pubbliche, con la scelta di partner affidabili sia in fase di progettazione, sia in fase di execution, sia ancora nella gestione dello spazio sul lungo periodo.

Uno dei momenti cruciali è quello di set-up del progetto in cui definire obiettivi, linee guida e la scelta dei migliori partner industriali e finanziari in grado di rispondere alle diverse esigenze di sostenibilità progettuali: sociale, ambientale ed economica. Lo strumento e le modalità di «scelta» del partner (il bando) devono quindi essere definiti e strutturati in modo da consentire di attrarre i soggetti migliori con cui collaborare nelle varie fasi. È questo uno dei compiti principali che sono stati affidati ad Arexpo, società a prevalente capitale pubblico fondata da Regione Lombardia nel 2011 con la mission di:

• acquisire i terreni su cui si sarebbe svolta l’Expo 2015;
• supervisionare lo sviluppo delle infrastrutture connesse;
• coordinare il piano di rigenerazione urbana dell’area all’indomani della conclusione dell’evento.

Quanto sia complessa la gestione della fase post-evento lo dimostra il fatto che il primo bando di gara promosso da Arexpo nel 2014 era andato deserto, con le ripercussioni negative del caso anche in termini reputazionali per il nostro Paese. Da qui la nascita di una nuova visione e obiettivo: la creazione nell’area di un parco scientifico e tecnologico, uno spazio in cui facilitare l’incontro e il trasferimento di conoscenza tra istituti di ricerca, grandi imprese e startup.

La rotta viene tracciata in un Piano Strategico che prevede la costituzione di uno Human Technopole, un centro di eccellenza globale per la ricerca in ambito biomedico e genetico in cui lavoreranno oltre 1500 scienziati. L’area ospiterà inoltre il campus scientifico dell’Università di Milano e spazi per imprese private di primo piano. Si prefigura così la nascita di un ecosistema in cui la compresenza di grandi istituzioni pubbliche e private possa portare a sinergie in termini di valore e innovazione.

Definita la visione di fondo, diventa imperativo analizzare le modalità di implementazione del progetto, di modo che rispecchino i principi tecnici ed economico-finanziari e siano in grado di coinvolgere e vincolare il partner al raggiungimento della sostenibilità nel lunghissimo periodo, rilevando nel Master Plan e nel Business Plan documenti di condivisione a cui fare riferimento in termini di vincoli e condizioni. L’obiettivo è individuare un unico partner di elevato standing internazionale che affiancherà Arexpo su due diversi fronti:

• la redazione del Piano Strategico, del Master Plan per gli aspetti tecnici e del Business Plan per la fattibilità economica e finanziaria sull’intera area (circa 1 milione di metri quadri);
• la successiva gestione in concessione di una parte significativa (tra i 250.000 e i 480.00 metri quadrati) dell’area con una durata variabile fino a un massimo di 99 anni.

La decisione di abbinare i due diversi incarichi (progettazione e gestione in concessione) nasce da una precisa esigenza: assicurarsi un pieno allineamento tra la fase del design e quella dell’execution, garantendo il massimo standard qualitativo nel rispetto della fattibilità del progetto.

Il meccanismo che descrive il bando di gara richiede di esplicitare puntualmente le assumption «industriali» e finanziarie sulla base delle quali sarà effettuata l’offerta economica da parte degli operatori nel rispetto della base richiesta.

Come definire tale base economica minima richiesta all’operatore economico aggiudicatario e che dovrà essere pagata lungo l’orizzonte della concessione? Un valore troppo alto potrebbe inficiare la sostenibilità economico-finanziaria da parte di qualunque progetto analizzato, anche se proveniente da primari operatori internazionali, ma una cifra troppo bassa non consentirebbe all’operatore pubblico di ottenere il congruo ritorno economico per il suo ruolo di promotore, garante e gestore di tutta l’area. Inoltre, è necessario capire se esistano dei vincoli finanziari, a fronte di svariati scenari di valorizzazione strategica del progetto, che suggeriscono l’opportunità di richiedere un certo profilo temporale per i flussi di pagamento. Alla fine di lunghe analisi economico-finanziarie di scenari industriali alternativi tramite la redazione del Business Plan, Arexpo stabilisce che il canone di concessione debba non essere inferiore a 91,5 milioni di euro (valore attuale scontato), con una soglia minima prevista anche per i singoli pagamenti annuali.

La procedura di valutazione delle proposte ha un’impostazione complementare. Per accertarsi che le offerte vengano esaminate in maniera indipendente da un punto di vista tecnico-qualitativo e da un punto di vista economico, i due aspetti sono scorporati. Il 70 per cento del punteggio verrà attribuito sulla base della qualità della proposta, alla luce degli standard e degli obiettivi identificati nel Piano Strategico. Il restante 30 per cento sarà invece il frutto della valutazione degli aspetti economici e finanziari.

Anche in questo caso occorre fare attenzione ai dettagli e usare la teoria economica e finanziaria. Nell’assegnare il punteggio all’offerta economica è necessario tener conto della necessità di confrontare strutture eterogenee e molto diverse tra loro per quanto riguarda durata temporale e capitale investito. In maniera innovativa, Arexpo decide di utilizzare il metodo dell’Equivalent Annual Annuity, che consente di comparare tra loro progetti di diversa durata, in una nuova versione che tiene conto dell’esistenza di una struttura dei tassi di interesse dove l’orizzonte di lungo periodo è scontato mediante tassi più alti di quelli usati per scontare i flussi che si realizzeranno nel breve periodo.

A valle, l’offerta che riceverà il punteggio complessivo più alto dovrà superare un ulteriore test: quello relativo alla sostenibilità di lungo termine. L’analisi si soffermerà sulla coerenza tra il Master Plan e il Business Plan proposti, sulla plausibilità del Business Plan e sui flussi di cassa da questo preventivati. Per ciascun lotto dell’area (in concessione o meno) dovrà essere specificata la destinazione d’uso e le entrate corrispondenti, tenendo conto dei prezzi e degli affitti degli spazi, dei tassi di occupazione previsti, dei piani vendite, dei costi di manutenzione, dei tassi di sconto ecc.

Alla fine della gara, nel novembre 2017, a risultare vincitore sarà un consorzio guidato dalla società australiana Lendlease, leader a livello internazionale, sulla base di un’offerta di 671 milioni di euro a valori attuali per una concessione di 99 anni.

• La valutazione di progetti di rigenerazione urbana che riguardino aree estese e di medio-lungo periodo deve essere architettata in maniera tale da contemplare aspetti tanto di carattere tecnico-qualitativo quanto di carattere economico-finanziario. Affidare sia la progettazione sia la gestione del progetto a uno stesso attore può essere una valida strategia per assicurare standard che siano allo stesso tempo elevati e sostenibili nel tempo.

• È possibile sviluppare strumenti, metodologie e indicatori di performance che consentano di comparare progetti e offerte economiche che differiscano tra loro anche sensibilmente in termini di orizzonte temporale. Questo permette di garantire maggiore flessibilità e di ampliare di conseguenza la platea degli attori interessati a proporsi per una determinata gara o concessione.

• Il Business Plan è lo strumento chiave per tutti gli stakeholder nella totalità delle fasi del processo di sviluppo di progetti di rigenerazione urbana. In una gara, risulta necessario: per effettuare test relativamente alle potenzialità economiche e all’effettiva sostenibilità nella fase di preparazione del bando per delinearne struttura, KPI e richieste economiche «base» coerenti con il profilo dell’operazione; nella fase di selezione come strumento oggettivo di comparazione tra proposte economiche profondamente diverse per concept e ratio economici; nella fase di analisi della sostenibilità della proposta vincente come «traduzione» della visione strategica in piano economico-finanziario; e, infine, come ulteriore strumento di condivisione del piano economico-finanziario da parte dei partner (pubblici e privati) nella fase di sviluppo e gestione del progetto, fondamentale per il monitoraggio dello stato avanzamento lavori e per un eventuale reindirizzo qualora si rendesse necessario.