Entro il 2050, in Italia saranno disponibili quasi 855 kmq di suolo rigenerabile, pari al 4,1% della superficie urbanizzata nazionale, con un valore economico generato stimato in oltre 1.900 miliardi di euro (Scenari Immobiliari & Unipol, Secondo Rapporto Nazionale sulla Rigenerazione Urbana ). La rigenerazione urbana non è quindi una politica di nicchia: è uno dei più grandi cantieri di investimento del Paese per i prossimi trent’anni.
Eppure, proprio in questo cantiere, una dimensione continua a essere sottovalutata: l’impatto su persone, comunità e territori. In altre parole, la “S” di ESG: quella che molti dichiarano, ma che pochi riescono davvero a progettare, generare e misurare.
Il problema: la “S” a rischio di washing
Nei report di sostenibilità dei principali investitori immobiliari europei, la dimensione sociale è sempre più presente. Ma spesso resta una cornice generale: diversità, welfare aziendale, coinvolgimento degli stakeholder. Tutti elementi importanti, ma non sufficienti per valutare se un intervento di rigenerazione urbana migliori davvero la vita di chi abita, lavora o attraversa un quartiere.
Il nodo è operativo prima ancora che narrativo. Mancano strumenti condivisi per selezionare obiettivi sociali rilevanti, integrarli nella progettazione, alimentarli nel tempo durante la gestione dell’asset e rendicontarli a livello di progetto, portafoglio o fondo. Il risultato è che la “S” rischia di funzionare come dichiarazione d’intento, più che come impegno strategico. L’impatto reale su residenti, comunità, accessibilità ai servizi e coesione territoriale resta così una variabile residuale.
Proprio da questo gap nasce un progetto di ricerca biennale di SDA Bocconi, sviluppato anche nel quadro di un Technical Support Instrument con Agenzia del Demanio, Agenzia delle Dogane e dei Monopoli, Casa Italia e Cassa Depositi e Prestiti. Il lavoro confluirà in un Paper for Practice : una pubblicazione rivolta agli attori pubblici, privati e finanziari della rigenerazione urbana, con framework di misurazione e modelli di partnership pensati per generare addizionalità sociale.
Social vs. societal: una distinzione necessaria
Il primo contributo concettuale della ricerca riguarda una distinzione spesso trascurata nei framework correnti: quella tra social value e societal value.
Il social value riguarda miglioramenti mirati nella qualità della vita di gruppi specifici, spesso vulnerabili: famiglie a basso reddito, anziani non autosufficienti, giovani in difficoltà, persone con disabilità, soggetti fragili o esclusi dal mercato del lavoro. È una dimensione di profondità : richiede servizi dedicati, partnership con il terzo settore, monitoraggio longitudinale.
Il societal value , invece, riguarda trasformazioni più diffuse che interessano la struttura economica, sociale e culturale di un quartiere o di una città: capitale sociale, accessibilità ai servizi, vitalità economica locale, qualità degli spazi pubblici, senso di sicurezza, coesione tra gruppi diversi. È una dimensione di scala : non si rivolge a un target specifico, ma produce esternalità positive per l’intera comunità.
La distinzione non implica una gerarchia. Non esiste un impatto “migliore” in assoluto: dipende dal contesto, dai bisogni del territorio, dalla mission degli attori coinvolti e dalla natura dell’asset. Ma è una distinzione decisiva dal punto di vista operativo. Un progetto orientato al societal value non può essere progettato, governato e valutato con le stesse categorie di un intervento che punta all’inclusione di gruppi fragili.
Il framework: addizionalità intenzionale
La ricerca propone un continuum a tre livelli, che aiuta a distinguere tra ciò che è semplice mitigazione, ciò che genera valore diffuso e ciò che produce un impatto sociale trasformativo.
Il primo livello è la mitigazione delle esternalità negative : abbattimento delle barriere architettoniche, rispetto dei criteri Do No Significant Harm, prevenzione dell’inquinamento acustico e atmosferico, sicurezza dei cantieri. È il livello della compliance. Non configura di per sé impatto addizionale: rappresenta il costo minimo dell’operare responsabilmente.
Il secondo livello è la creazione di valore sistemico : spazi verdi attrezzati, servizi di prossimità, luoghi comunitari, connessioni con il trasporto pubblico, opportunità di occupazione locale. È il livello del societal value, che migliora le condizioni di vita dell’intera comunità e rafforza il tessuto urbano senza rivolgersi necessariamente a un target specifico.
Il terzo livello è il contributo a soluzioni trasformative : housing per famiglie a basso e medio reddito, spazi per l’inclusione di categorie fragili, programmi di reinserimento lavorativo, servizi per la salute mentale. È il social value nel senso più profondo e il più esigente in termini di progettazione, governance e monitoraggio.
La parola chiave che attraversa i tre livelli è intenzionalità . Qualsiasi progetto di rigenerazione produce un qualche impatto: è connaturato al recupero di aree dismesse. Ma un intervento che voglia davvero generare valore deve puntare a qualcosa di diverso dall’effetto collaterale positivo: l’impatto va deliberatamente cercato, progettato e misurato.
Perché conviene: l’impatto come leva di valore
La rigenerazione urbana è troppo complessa per un solo attore. Richiede capitali, competenze urbanistiche, capacità amministrativa, gestione immobiliare, servizi, ascolto del territorio e presidio nel tempo. Per questo le partnership pubblico-privato sono centrali e vanno intese non come contratto finanziario, ma come coalizione di intenzionalità condivisa verso la generazione di valore collettivo. Eppure, le partnership restano spesso strumenti vuoti: il pubblico chiede capitali e capacità realizzativa; il privato investe, costruisce e gestisce secondo logiche prevalentemente commerciali; la “S” rimane marginale, spesso non decisiva nei meccanismi di selezione, remunerazione e monitoraggio.
La tesi della ricerca è diversa: la dimensione sociale non è un costo da minimizzare né un elemento reputazionale da dichiarare a bilancio. È il differenziale competitivo che distingue un progetto capace di generare valore duraturo da una semplice transazione immobiliare.
Per l’operatore privato, la qualità sociale di un intervento (mix funzionale, vitalità dei servizi, qualità degli spazi comuni, attività capaci di costruire comunità) può proteggere il valore dell’asset nel lungo periodo. Non si tratta solo di affittare al massimo offerente, ma di negoziare con chi costruisce un ecosistema.
Per il pubblico, il punto non è soltanto chiedere la realizzazione di opere ma intenzionalità sociale: chi investe deve dimostrare di comprendere il bisogno territoriale, proporre un modello gestionale coerente e assumere impegni verificabili nel tempo. È la direzione, ad esempio, di alcuni bandi del Comune di Milano per l’Edilizia Residenziale Sociale Calmierata, che non si limitano a mettere a disposizione aree e chiedere un numero di alloggi accessibili, ma richiedono soluzioni tecnico-gestionali capaci di migliorare la qualità della vita e l’inclusione sociale dei residenti.
La partnership auspicata è quindi un modello ibrido. Per il pubblico, l’obiettivo è massimizzare l’impatto collettivo. Per il privato, l’obiettivo è garantire sostenibilità economica e ritorno dell’investimento. Ma questi due obiettivi non sono necessariamente in contraddizione. L’addizionalità sociale può diventare il volano della redditività sostenibile: rende l’asset più attrattivo, riduce il rischio di conflitto con il territorio, rafforza la reputazione dell’operatore e aumenta la durabilità del valore generato. Tutto questo deve essere intenzionale, misurabile e verificato nel tempo, perché la partnership è di lungo periodo e il suo successo dipende da indicatori concreti.
Dalle parole agli strumenti
Il framework sviluppato da SDA Bocconi nasce da una systematic literature review di 94 articoli peer-reviewed, dall’analisi di 20 casi internazionali e 10 casi nazionali, dal confronto con sedici agenzie pubbliche europee del patrimonio immobiliare e dalla validazione con stakeholder pubblici e privati, tra cui Agenzia del Demanio, Cassa Depositi e Prestiti, FS Sistemi Urbani, Comune di Milano, Comune di Genova, Coima e Arup.
Il risultato è un insieme di strumenti operativi per aiutare gli attori della rigenerazione urbana a passare dalla dichiarazione alla gestione e misurazione dell’impatto. Il framework identifica cinque dimensioni misurabili: capitale sociale e partecipazione , accesso a servizi e infrastrutture , qualità della vita , coesione ed equità , economia locale. Per ciascuna dimensione propone possibili KPI e modalità di monitoraggio.
Il framework include inoltre una matrice di modelli di partnership differenziata in base a due variabili: la natura dell’asset (pubblico o privato) e la funzione d’uso prevalente (pubblica, sociale o commerciale). Questa matrice consente di distinguere quando la leva principale è regolatoria, contrattuale, finanziaria o quando, invece, il raggiungimento degli obiettivi dipende soprattutto da meccanismi volontari basati su forme di governance collaborativa più profonde.
Gli argomenti trattati nel Trending Topic “Housing” sono affrontati nei programmi di formazione Partnership pubblico-privato per investimenti e servizi e PPP per investimenti e servizi pubblici e sono studiati dal Public Value Lab e dal Business & Government Lab di SDA Bocconi.
