Politiche abitative e partnership: verso le 5P

Il Piano Casa, introdotto con il DL 66/2026 e attualmente in discussione alla Camera, propone un'architettura interessante fondata su tre pilastri distinti ma complementari, che corrispondono a tre logiche di intervento e a tre tipi di relazione tra pubblico e privato.

• Pilastro pubblico — ERP (Edilizia Residenziale Pubblica): 60.000 alloggi da realizzare prevalentemente attraverso il recupero e la riqualificazione di patrimonio esistente. L'obiettivo è massimizzare l'efficacia della spesa pubblica, riducendo i tempi e i costi rispetto al nuovo costruito. Si tratta di una misura che dovrebbe riportare in vita la maggior parte degli alloggi sfitti (oggi 62.000 circa in Italia) con interventi di piccola entità e che quindi possono essere alla portata delle piccole imprese, anche artigiane. Rispetto a questo, le gare pubbliche per assegnare gli appalti dovrebbero stimolare l'occupazione giovanile e lo sviluppo professionale dei giovani. Su questo fronte, sarebbe auspicabile la collaborazione tra aziende casa e associazioni come Confartigianato. Si è parlato di gare di concessione, ma a meno di trasferire il rischio di domanda, e quindi di gestione degli alloggi, a operatori di mercato, questa è una misura che deve vedere la collaborazione pubblico-privato in modo diverso, non codicistico, ed è più orientata a spill over sociali e professionali.
• Pilastro ibrido — il fondo housing gestito da Invimit (società di gestione del risparmio detenuta dal Ministero dell’Economia e delle Finanze): è il pilastro potenzialmente più interessante, in quanto combina leva patrimoniale pubblica con l’attrazione di capitali privati. È qui che si apre uno spazio di collaborazione pubblico-privato, non necessariamente inteso in senso stretto (concessione di costruzione ex Codice Contratti), volto a rifunzionalizzare porzioni di patrimonio pubblico da destinarsi, per esempio, a service housing, co-housing, senior housing, dove il mix di patrimonio pubblico e capitali pubblici dovrebbe essere in grado di attirare capitale privato per realizzare soluzioni sostenibili (affordable) e innovazione sociale.
• Pilastro privato — ERS (Edilizia Residenziale Sociale): realizzazione di alloggi a canone calmierato nell'ambito di sviluppi immobiliari privati e riqualificazione urbana, con il vincolo che almeno il 70% degli alloggi sia a canone convenzionato e quindi inferiore al 33% del valore di mercato.

I recenti bandi del Comune di Milano, ispirati alle indicazioni di HouseInc , come esplicitato nelle delibere di approvazione, rappresentano un esempio del pilastro privato. Si tratta di concessioni di diritto di superficie per 90 anni per la realizzazione di quello che è stato definito ERSC (Edilizia Residenziale Sociale Calmierata) nell’ambito del Piano Straordinario per la Casa Accessibile, attraverso la valorizzazione di tre aree comunali dismesse, sottoutilizzate o degradate.

Gli alloggi ERSC sono destinati alla locazione permanente per l’intera durata del diritto di superficie, con il mantenimento di un canone medio di locazione pari o inferiore a 90 euro/mq/anno, per un periodo minimo di 30 anni. Dopo il vincolo, il canone può salire a valore di mercato ma con riduzione minima del 20%. Gli alloggi ERSC devono rappresentare almeno il 60% della superficie edificabile dell’intervento. Il resto può essere destinato a funzioni libere compatibili, in particolare servizi e commercio di vicinato ai piani terra.

SDA Bocconi ha supportato il Comune di Milano nel verificare la fattibilità dei bandi, che – seguendo le indicazioni di HouseInc, come esplicitato nelle delibere di approvazione – prevedono criteri premiali per gli operatori che saranno in grado di progettare non solo involucri di elevata qualità ma anche di individuare spillover positivi in fase di costruzione e di gestione, da misurare attraverso un cruscotto di indicatori. Si tratta di un elemento importante per due aspetti:

• Si introduce per la prima volta nei bandi per l’housing la dimensione dell’impatto sociale che va oltre la mera quantificazione del numero di alloggi accessibili.
• Si stimola, nella logica del buyer sofisticato, il mercato a essere più ambizioso, più innovativo e più committed rispetto alla dimensione S.

Partnership: le cinque P

Quando pubblico e privato da soli non riescono, si invoca il concetto di partnership. Per evitare che resti uno slogan, è necessario essere laici e pragmatici: più che di una 3P tradizionale, occorre adottare logiche a geometria variabile, spostandosi verso il modello delle 5P: Public Private Plural Philanthropic Partnership .

Pubblico: il soggetto pubblico non è solo erogatore di risorse, ma regolatore, facilitatore e garante dell'interesse collettivo. La qualità del suo ruolo, nella progettazione degli strumenti, nella selezione degli operatori, nel monitoraggio, è determinante per il successo dell'intero sistema. La capacità di essere partner sofisticato, di stimolare il mercato, di offrire condizioni certe, di sperimentare è essenziale per guidare politiche sfidanti e complesse.

Privato: il capitale privato è indispensabile, ma deve essere coinvolto con gli strumenti giusti. Non si può chiedere al mercato di fare politica sociale senza metterlo in condizione di farlo in modo economicamente sostenibile. Ecco perché servono logiche di blended finance, mescolando capitali pubblici, privati e di banche promozionali, per ridurre il rischio complessivo dell’investimento e quindi generare addizionalità finanziaria a un costo del capitale sostenibile. Ma serve anche una finanza privata impegnata a generare una genuina addizionalità di sistema: il che non significa rinunciare a un rendimento di mercato, ma semplicemente individuare modelli di innovazione sociale e ingaggiare le competenze giuste, non solo quelle cresciute sui libri di finanza.

Plurale: per fare innovazione sociale che crei ritorno e impatto serve attivare una pluralità di attori. Non basta una partnership bilaterale pubblico-privato. Servono operatori sociali, cooperative di abitanti (come DAR Casa), enti del terzo settore, università, fondazioni. Per attuare le logiche di HouseInc non serve solo costruire: l’housing è solo un pilastro del welfare territoriale. E quando il welfare pubblico da solo non ce la fa, è necessario ricorrere alle leve dell’economia sociale, tra cui anche la co-produzione. Ecco perché servono non solo costruttori ma anche gestori di questi interventi: cooperative tra abitanti che gestiscano gli spazi attraverso servizi pensati per chi ci vive, capaci di attrarre anche capitali filantropici e il give back di aziende e investitori.

Philanthropic: sappiamo che più del 96% dei datori di lavoro fa donazioni. Ma spesso si tratta di donazioni episodiche, sconnesse dalla strategia aziendale. È tempo di renderle strategiche : allineare la filantropia aziendale ai temi dell’housing e del welfare territoriale, integrandola con le logiche di welfare aziendale. Le grandi imprese hanno già questa capacità e possono trascinarla lungo le proprie catene di fornitura, coinvolgendo in modo sistemico anche le piccole e medie imprese.

Ricerca e collaborazione

Due sono gli elementi interessanti del Piano Casa: lo sforzo di creare un framework unitario, capace di affrontare con strumenti diversi il complesso tema dell'housing, e l'istituzionalizzazione del rapporto pubblico-privato come strumento attuativo della policy. Un rapporto pubblico-privato che non può essere confinato alla sola gara d'appalto per la ristrutturazione di alloggi o alla creazione di un fondo per finanziare alloggi a canone calmierato. Questa cornice istituzionale dovrebbe rappresentare l'occasione per sperimentare innovazioni finanziarie e sociali, capaci di generare un'addizionalità di welfare (non solo alloggi), un ritorno finanziario non speculativo ma da reinvestire nell'economia reale, che è poi lo scopo proprio degli investitori di lungo termine, e un rafforzamento del capitale sociale del Paese.

Per fare questo servono però forti alleanze istituzionali, logiche di governance trasparenti e sistemi di analisi e monitoraggio in grado di alimentare, nel tempo, le scelte di policy e di investimento. Un terreno su cui ricerca applicata e collaborazione tra accademia, istituzioni e mercato possono fare la differenza.

Gli argomenti trattati nel Trending Topic “Housing” sono affrontati nei programmi di formazione Partnership pubblico-privato per investimenti e servizi e PPP per investimenti e servizi pubblici e sono studiati dal Public Value Lab e dal Business & Government Lab di SDA Bocconi.