La crisi abitativa europea è un problema di governance sotto mentite spoglie

L’emergenza abitativa europea viene solitamente raccontata come una storia di scarsità: troppo poche case, troppo pochi fondi pubblici, un deficit di investimenti stimato in circa 150 miliardi di euro all’anno. I numeri sono reali, ma nascondono una diagnosi più scomoda emersa da tre anni di ricerca nell’ambito del progetto HouseInc finanziato da Horizon Europe, che vede SDA Bocconi tra i membri del consorzio di ricerca. La crisi abitativa è sempre più un fallimento nella capacità di realizzare gli interventi. Responsabilità frammentate, pianificazione organizzata in compartimenti stagni e contratti di natura transazionale fanno sì che persino le risorse di cui già disponiamo raramente si traducano in abitazioni, per non parlare di alloggi integrati, accessibili e durevoli di cui le famiglie più vulnerabili hanno realmente bisogno. Se questa lettura è corretta, la leva più efficace a nostra disposizione è la governance.

Basta osservare come l’edilizia abitativa accessibile viene affrontata oggi dagli attori coinvolti nella sua realizzazione. Le concessioni urbanistiche negoziate, gli appalti pubblici e le risorse mobilitate dai soggetti che operano nell’edilizia pubblica, sociale e cooperativa ruotano tutti attorno al finanziamento della costruzione, mentre ciò che accade al servizio una volta che le persone vi abitano è considerato in larga misura un aspetto secondario. Di conseguenza, questi strumenti restano transazionali: finanziano i mattoni, consegnano le chiavi e poi si fermano, con una limitata capacità contrattuale di incidere sui risultati nel tempo. Il cambiamento cruciale consiste nel passare dalla realizzazione di edifici alla committenza di un servizio, trattando l’edilizia abitativa accessibile come un servizio di interesse economico generale, con risultati di lungo periodo (come accessibilità, inclusione e qualità della vita), esplicitamente incorporati nel contratto stesso. In pratica, ciò significa accordi di lungo termine basati sui risultati, e non semplici autorizzazioni all’uso del suolo. L’architettura istituzionale varia nei diversi Paesi europei, dal modello non profit della Danimarca alle partnership pubblico-private per l’edilizia sociale della durata di 25 anni in Irlanda , ma la direzione è comune: contratti che premiano i risultati nel corso dei decenni, non la mera consegna dell’opera.

Ma una riforma della governance dei processi di realizzazione è inutile se le risorse finanziarie non seguono la stessa logica: il medesimo approccio collaborativo deve estendersi anche alla struttura del capitale. I bilanci pubblici da soli non colmeranno un deficit di 150 miliardi di euro, mentre il capitale privato è scoraggiato da rendimenti limitati e orizzonti temporali molto lunghi. La risposta non è semplicemente “più denaro”, ma denaro governato meglio: strutture miste che riuniscano attori pubblici, privati e filantropici attorno allo stesso tavolo. La filantropia può assumere un ruolo catalizzatore attraverso posizioni di first loss e finanziare l’assistenza tecnica necessaria a rendere i progetti investibili; le garanzie pubbliche (facendo leva su strumenti come InvestEU con rapporti compresi tra 1:8 e 1:16) possono attrarre fondi pensione e compagnie assicurative; e i veicoli di investimento possono essere estesi oltre il consueto orizzonte di vent’anni per allinearsi alla vita utile dell’asset. Il Waarborgfonds Sociale Woningbouw dei Paesi Bassi, un fondo di garanzia settoriale sostenuto da associazioni per l’edilizia abitativa, comuni e governo centrale, e la Housing Finance Agency irlandese , un ente finanziario pubblico che convoglia capitali a lungo termine e a basso costo verso le autorità locali e gli organismi abitativi accreditati sotto garanzia sovrana, dimostrano come un’architettura ben progettata di condivisione del rischio possa ridurre il costo del capitale su larga scala.

Entra poi in gioco la leva delle economie interne. Invece di gestire ogni progetto come un’iniziativa autonoma, gli operatori dell’edilizia pubblica, sociale e cooperativa possono amministrare il proprio patrimonio come un unico portafoglio interconnesso, una catena di fornitura integrata nella quale gli avanzi generati dai segmenti a reddito misto e meno rischiosi sovvenzionano in modo incrociato le abitazioni destinate alle persone più vulnerabili, mentre strumenti rotativi mantengono il capitale in circolazione per finanziare manutenzione e nuova offerta. È questo che rende l’accessibilità economica sostenibile quando il finanziamento pubblico è limitato o instabile. Il modello si basa su scala, mix di forme di occupazione, regole di reinvestimento che trattengano gli avanzi all’interno del sistema e, soprattutto, capacità manageriali. Vienna, dove le associazioni a profitto limitato ospitano la maggior parte della popolazione cittadina secondo rigorose regole di reinvestimento, e le grandi associazioni abitative diversificate di Danimarca e Paesi Bassi dimostrano che la resilienza si costruisce attraverso la gestione di portafoglio, non un contributo pubblico alla volta.

Nulla di tutto questo funziona se l’abitare continua a essere considerato un settore a sé stante. La vulnerabilità abitativa è multidimensionale: coinvolge occupazione, salute, istruzione e relazioni sociali. Eppure, i servizi continuano a essere organizzati in compartimenti di policy separati che ne limitano l’efficacia complessiva. L’approccio Housing+ considera la casa come una piattaforma: una base dalla quale erogare pacchetti integrati di servizi co-progettati, passando da interventi frammentati a ecosistemi coordinati. I benefici sono sia sociali sia fiscali: maggiore stabilità abitativa e migliori opportunità per le persone, insieme a minori duplicazioni e a infrastrutture condivise che consentono di utilizzare in modo più efficiente la spesa pubblica. Progetti come Tandem in Italia (abitazione e istruzione) e Vivalla in Svezia, dove un contratto di riqualificazione è stato utilizzato per impiegare residenti disoccupati, mostrano quanto valore possa essere generato quando la politica abitativa viene deliberatamente sottratta a una logica settoriale.

Ciò che accomuna realizzazione degli interventi, finanza, economie interne e superamento dei compartimenti settoriali è, ancora una volta, la governance. Ognuno di questi ambiti richiede l’allineamento di attori che non sono abituati a lavorare insieme, tra diversi livelli di governo e differenti aree di policy. Il modello che emerge con maggiore frequenza è un’architettura multilivello dotata di una struttura di coordinamento centrale, generalmente nazionale o metropolitana, che orienta la strategia, aggrega risorse e costruisce una pipeline di progetti finanziabili, mentre le autorità locali e gli operatori mantengono il controllo operativo e piattaforme multi-attore facilitano il coordinamento del resto delle attività. Il Piano straordinario per la casa accessibile di Milano e il Piano per l’abitazione di Barcellona rappresentano tentativi promettenti di svolgere proprio questo ruolo di coordinamento, mettendo in relazione attori pubblici, privati e non profit all’interno di una strategia unitaria.

Le implicazioni per decisori pubblici e operatori sono impegnative. Il principale vincolo non è più soltanto fiscale; è istituzionale e manageriale. Superare bilanci organizzati per compartimenti stagni, definire metriche condivise di accessibilità economica e costruire partnership durature tra settore pubblico, privato e filantropico richiede competenze che la maggior parte delle amministrazioni non ha ancora sviluppato e che un’assistenza tecnica frammentata e remunerata a ore non sarà in grado di creare. Mentre prende forma il Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile, l’agenda dovrebbe concentrarsi meno su nuovi strumenti e più sul consolidamento di un modello: governare l’abitare come un servizio integrato, finanziato e orientato al lungo termine, investendo nelle persone, da entrambi i lati del tavolo della partnership, che possano realmente realizzarlo. L’Europa non riuscirà a uscire dalla crisi abitativa costruendo semplicemente più case. Dovrà uscirne attraverso una migliore governance.

Questi temi sono sviluppati all’interno di HouseInc, dove SDA Bocconi ha guidato l’elaborazione di dieci soluzioni alle disuguaglianze abitative, e sono stati discussi durante l’ HouseInc Research and Policy Dialogue, ospitato presso SDA Bocconi il 13 maggio 2026.

Gli argomenti trattati nel Trending Topic “Housing” sono affrontati nei programmi di formazione Partnership pubblico-privato per investimenti e servizi e PPP per investimenti e servizi pubblici e sono studiati dal Public Value Lab e dal Business & Government Lab di SDA Bocconi.